相続財産に不動産が含まれる場合、不動産を売却したその売却代金を相続人間で分割したいという方もいらっしゃると思います。
相続財産の不動産を売却する場合、専門的な手続が複数必要となることがあります。
そこで、本稿では相続財産の不動産を売却する方法と手続を解説いたします。
目次
１ 不動産の遺産分割
法定相続人が複数おり、被相続人（亡くなった方）の遺言書もない場合、遺産分割の手続を行う必要があります。
遺産分割手続の流れは、以下のコラムで解説しておりますので、ご参照ください。
相続財産に不動産が含まれている場合、不動産の分割手続が必要となります。
不動産の分割方法は、①不動産を物理的に分割する現物分割、②相続人の１人が不動産を取得する代わりに他の相続人に代償金を支払う代償分割、③不動産を売却してその売却代金を分割する換価分割の方法があります。
不動産の遺産分割の詳細は、以下のコラムで解説しておりますので、ご参照ください。
２ 相続財産の不動産の売却方法
相続人間で売却について合意する
相続財産の不動産を売却する場合には、相続人全員の同意が必要です。
そのため、まずは相続人間で不動産を売却することについて合意が成立している必要があります。
売却に同意しない相続人がいる場合には、前述した現物分割（法定相続割合で共有とすることを含む）や代償分割を検討することになります。
誰が売却手続を行うかを決める
相続財産の不動産を売却する場合、相続人全員が共同して売却の手続を行うことも可能ではありますが、実務上は相続人の中から代表者を決めて代表者が売却手続を行うことが多いです。
相続人全員が共同して売却手続を行うよりも代表者を決めて手続を進めた方がスムーズであること、売却に際しては相続人の１人に相続を原因とする所有権移転登記手続を行った上で売却手続が行われることが一般的なため予め代表者に移転登記をしておいた方が手続を進めやすいこと等が理由です。
最低売却金額を決める
相続財産の不動産を売却する場合、最低売却金額を決めることが多いです。
最低売却金額を定めておかないと、代表者が廉価で不動産を売却してしまうなどして他の相続人とトラブルになるおそれがあるためです。
不動産の売出しを開始した後、最低売却金額での売却が難しいような場合には、後日、相続人全員の同意を得て最低売却金額を下げることも可能です。
最低売却金額を定めるに当たっては、不動産業者等に相談し、査定書等を取得した上で決定すると良いでしょう。
売却期限を決める
いつまでも不動産の売却が行われないと、遺産分割手続が完了せずに相続人が不安定な地位に置かれたままとなるおそれがあります。
そこで、不動産を売却する期限を定めることが多いです。
不動産の売却期限は、不動産売却の合意がなされてから１年〜２年程度で設定されることが多いですが、不動産の売却可能性や査定額、建物の解体や残地物の処分が必要かなど、事情によって売却が可能な時期は異なるので、売却期限は相続人間で協議して柔軟に定めることをお勧めします。
３ 相続財産の不動産の売却手続
①遺産分割協議書を締結する
不動産の売却について相続人間で合意が成立したら、遺産分割協議書を作成し、相続人全員で署名・押印をしましょう。
遺産分割協議書を締結することで、後の紛争を防止でき、後述する所有権移転登記手続が可能になります。
遺産分割協議書には、「◯◯（代表者）は、別紙物件目録記載の不動産（相続財産の不動産）を、換価分割のために売却することを目的として取得する」と記載し、最低売却金額や売却期限も併せて定めます。
遺産分割協議書の作成方法は、以下のコラムで解説しておりますので、ご参照ください。
②相続を原因とする所有権移転登記手続
遺産分割協議書の締結が完了したら、代表者に対する不動産の所有権移転登記手続を行います。
所有権移転登記手続は、代表者自身で行うこともできますが、手続が複雑ですので、司法書士に依頼することをお勧めします。
③売却の準備を進める
不動産を売却するに当たり、事前に準備すべきことがある場合には、売却の準備を行います。
例えば、相続財産である土地上に築年数の古い建物が建っている場合、建物が建っていたままでは土地の価値を下げてしまったり、買手が見つからない可能性があります。
そのような場合には、事前に建物を解体して土地を更地にする準備が必要です。
解体費用は、相続人間で相続割合に応じて負担することが多いです。
不動産の売却に必要な費用は、都度清算する方法と売却完了時に売却代金から清算する方法があります。
売却代金から清算する場合には、領収書や契約書等を大切に保管しておきましょう。
また、不動産の売却に必要な費用が高額であったり、必要な費用であるか疑義がある場合、他の相続人とトラブルになるおそれがあるので、見積書等を取得して事前に他の相続人と共有しておくと良いでしょう。
④売却手続を進める
代表者への所有権移転登記手続と売却の準備が完了したら、代表者が不動産の売却手続を進めます。
知人等の特定の売却先が決まっていない場合には、不動産業者に売買仲介を依頼するか、不動産業者に不動産を買い取ってもらうことを検討すると良いでしょう。
ただし、不動産業者に買い取ってもらう場合、市場相場よりも売却金額が低額になる点には注意が必要です。
一方、売買仲介を依頼した場合には、不動産業者に対する仲介手数料が生じます。
仲介手数料は、前述した売却に必要な費用に含まれるので、仲介手数料の見積りを取得して、事前に他の相続人に共有しておくと良いでしょう。
⑤売却に必要な費用の清算
前述のとおり、不動産の売却に必要な費用は、相続割合に従い相続人間で負担することが一般的です。
不動産の売却に必要な費用としては、前述した所有権移転登記に際して生じた費用、建物の解体費用、不動産売買の仲介手数料等が挙げられます。
⑥相続税の申告
不動産の売却と必要経費の清算が完了したら、相続税の申告を行います。
既に相続税の申告を行っている場合には、売却金額や必要経費によって申告内容の修正が必要にことがあるので、必要に応じて修正申告を行いましょう。
相続税の申告及び修正申告は、税理士に依頼することをお勧めします。
なお、相続税の詳細については、以下のコラムで解説しておりますので、ご参照ください。
４ まとめ
これまで述べてきたとおり、相続不動産の売却には専門的な知識・経験が必要となります。
相続財産の不動産を売却する場合には、各手続に対応している専門家に相談・依頼することをお勧めします。
当事務所は、相続案件に注力しており、税理士・司法書士・不動産業者と提携しておりますので、相続不動産の売却手続をワンストップで対応することが可能です。
当事務所への相談・依頼をご希望の方は、問い合わせフォームよりご連絡ください。
なお、相続のワンストップサービスについては、以下のコラムで解説しておりますので、ご参照ください。
