不動産価格の上昇等により、自身が貸している物件の賃料が類似物件の賃料よりも低額となった場合、賃借人（借主）に対し、賃料の増額を請求できることがあります。
本稿では、賃料増額請求の内容や手続を解説いたします。
目次
1. 賃料増額請求とは
借地借家法は、建物の賃貸借契約について、「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる」としています（借地借家法第32条1項本文）。
また、土地の賃貸借契約についても、「地代又は土地の借賃が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる」と建物賃貸借契約の増減請求とほぼ同様の規定を定めています（借地借家法第11条1項本文）。
公平の観点から、借地借家法は、賃貸人（貸主）からの賃料の増額請求だけではなく、賃借人からの減額請求も認めています。
なお、土地又は建物の賃貸借契約において、賃料の増額をしない旨の特約がある場合には、賃料の増額請求をすることはできません（借地借家法第11条1項但書、同第32条1項但書）。
ただし、大規模な災害等が原因で経済事情が大きく変化したような場合には、賃料の増額をしない旨の特約があったとしても、増額請求が認められると解されています。
一方、賃料を減額しない旨の特約は無効と解されていますので、賃料を減額しない旨の特約があったとしても、賃借人は賃料減額請求を行うことができます。
2. 増額請求ができる条件
租税等の増加
不動産の固定資産税や都市計画税が増加した場合には、賃料の増額請求が認められる可能性があります。
建物については、建物やその敷地に要する必要経費が増額したことも、増額請求が認められる要素として考慮されます。
価格の上昇
土地又は建物の市場価格が上昇した場合には、賃料の増額請求が認められる可能性があります。
市場価格は、不動産鑑定士や不動産業者に査定を依頼することで確認することができます。
経済事情の変動
物価指数、通貨供給量、労働賃金指数などの変動により、経済事情に変動があったことも、賃料増額請求の要素となります。
賃料が不相当となったこと
上記3つの要素を考慮し、現在の賃料が不相当となったと判断されれば、賃料の増額請求が認められることになります。
「不相当となったとき」とは、当事者を現在の賃料に拘束させることが公平に反することをいうと解されています。
3. 賃料増額請求の手続
①協議
賃料増額請求を行う場合、まずは裁判外で賃借人に請求を行うと良いでしょう。
賃料増額は、相手方に賃料増額を求める意思表示が相手方に到達した時に効果が生じると解されていますので（「形成権」といいます）、請求する際は、配達証明付きの内容証明郵便などの記録に残る形で行うようにしましょう。
配達証明付きの内容証明郵便の詳細は、郵便局のホームページをご参照ください。
なお、賃借人は、賃料の増額に同意しない場合、賃料の増額を認める裁判が確定するまでの間、現在の賃料を支払えば足りるとされています（借地借家法第11条2項本文、同第32条2項本文）。
②調停
裁判外での協議が整わなかった場合、調停の申立てを検討しましょう。
「調停」とは、裁判所を通じた話合いの手続です。
調停は、不動産の所在地を管轄する簡易裁判所に申し立てることで開始することができます（当事者間の合意があれば、地方裁判所に申し立てることもできます）。
一般の民事調停のように、相手方の住所地を管轄する裁判所には管轄が認められませんので、注意が必要です。
調停の申立書のひな形と記載例は、裁判所のホームページに掲載されていますので、ご参照ください。
賃料増額請求は、原則として、いきなり訴訟を提起することができず、まずは調停を申し立てることとされています（「調停前置主義」といいます）。
調停では、賃料の増額について話合いを行い、話合いがまとまらなければ、不動産鑑定を実施して（調停期日に不動産鑑定士が同席することもあります）、鑑定結果に沿った内容で調停が成立することが多いです。
不動産鑑定を実施しても調停がまとまらない場合、調停は不成立となり、終了します。
また、相手方が調停期日に出頭しない場合も、調停は不成立となります。
③訴訟
調停が不成立となった場合、訴訟提起を検討しましょう。
「訴訟」とは、当事者の主張・立証（証拠）をもとに、裁判所が判決を下す手続です（訴訟手続の中で当事者間で合意ができそうであれば、審理の途中で裁判上の和解が成立することもあります）。
訴訟は、不動産の所在地を管轄する裁判所に訴状を提出することで提起することができます。
訴状のひな形と記載例は、裁判所のホームページに掲載されていますので、ご参照ください。
なお、実務では、調停で実施した不動産鑑定の結果に基づき調停が成立又は取下げとなることがほとんどで、訴訟に移行するケースは稀です。
4. まとめ
賃貸借契約は、当事者間の信頼関係に基づく継続的な契約ですので、賃料増額請求をする場合は、まずは当事者間で交渉を行い、当事者間での交渉がまとまらない場合に初めて、弁護士に交渉を代理してもらう、調停に移行するなどの方法を検討すると良いでしょう。
当事務所では、賃料増額請求を含む不動産案件に注力しておりますので、相談をご希望の方は、問い合わせフォームよりご連絡ください。
