相続登記の義務化でどう変わる？過去の相続について注意すべき理由

民法・不動産登記法の改正により、2024年の4月1日から相続登記が義務化されました。

この改正により、過去に相続した不動産についても登記をすることが義務となっており、放置してしまうと罰則が適用されてしまうリスクがあります。

そこで、本記事では、不動産登記の義務化に関して、注意すべき点や登記の方法について解説します。

目次

1. 相続登記とは

そもそも登記（不動産登記）とは、土地や建物の所在や面積、所有者氏名などを公の帳簿（登記簿）に記載することをいいます。

この登記があることにより、不動産についての権利関係が一覧でき、不動産取引の際などに権利関係を確認できたり、所有者が誰か明確になるというメリットがあります。

そして、相続登記とは、不動産について被相続人から相続をした場合に、相続を理由として所有権が移転した（名義人が被相続人から相続人になった）ことを登記することをいいます。

民法改正により、2024年4月1日以降は、被相続人が不動産を相続した場合、所有権の取得をした日から3年以内に相続登記をしなければならないとして、相続人に相続登記をする義務が生じることとなりました。

2. 相続登記の義務化で変わること

①過去の相続含め、全ての相続登記が義務化

法改正前は、相続登記をすることについての義務は法律上規定されていませんでした。

相続により自宅や土地を取得しても、名義を変更していなかった人も多いものと思われます。

しかし、法改正により、2024年4月1日以降は、全ての相続登記について義務化がされています。

2024年4月1日より前に相続により取得した不動産についても対象となりますので、過去に相続により不動産を取得した方は、登記がされているかを確認する必要があるでしょう。

②相続登記には期限が設けられている

相続登記は、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内」に申請しなければならないと定められています（不動産登記法第76条の2第1項）。

つまり、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内と考えていただければよいでしょう。

ただし、2024年の4月1日より前に取得した不動産については、経過措置が設けられており、2027年の3月31日までに登記をすればよいとされています。

③登記をせずに放置してしまった場合、罰則も

相続登記の義務化により変わったことの一つとして、罰則が導入されたことがあります。

正当な理由なく上で述べた期限までに相続登記をしなかった場合、10万円以下の過料に処せられてしまう可能性があります（不動産登記法第164条第1項）。

特に過去の相続については、意図せず放置してしまうことが考えられますので、登記が完了しているかを必ず確認するようにしましょう。

なお、「正当な理由」について、法律で具体的に定められてはいませんが、法務省の見解では、以下のような場合には正当な理由があると認められるとされています（以下に該当しない場合でも、正当な理由は認められることがあります）。

3. なぜ相続登記が義務化されたのか？

これまで相続登記は任意だったにもかかわらず、今回の法改正で相続登記が義務化されたのは、所有者の不明な土地が全国的に増えているということにあります。

所有者不明土地とは、登記簿を見ても所有者が分からない土地のことをいいます。

相続により不動産を取得しても、登記がされない場合、登記簿上の所有者と実際の所有者がずれてしまい、土地やその土地に建てられた建物が長い間管理されずに放置され、ごみが不法に投棄される、雑草が生い茂ってしまうといった周辺の土地の環境につながってしまいます。

また、所有者が分からないと公共工事や土地開発の妨げになってしまうといったデメリットもあることから、相続により土地を所有することになった場合、所有者が誰であるかを登記簿上もきちんと確認できるようにするため、相続登記が義務化されました。

4. 相続登記をせずに放置してしまった場合のリスク

相続登記をせずに放置してしまった場合、以下のようなリスクが生じてしまいます。

①権利関係の把握がしづらい

相続登記をしないまま不動産を取得した相続人が死亡してしまった場合、さらにその相続人の相続人が不動産を相続することとなります。

しかし、登記をみても相続人が不動産を取得していることが明らかではないため、誰が権利を有しているかが分からない状態となってしまいます。

時間が経過すればするほど、新たな相続人が増えてきて、より複雑な権利関係となってしまうため、現在の所有者をきちんと登記しておくべきといえるでしょう。

②不動産の売却ができない

不動産を売却する場合には、登記上の所有者と売主が一致している必要がありますので、相続により取得した不動産を売却する場合には、相続登記が必須となります。

相続後時間が経てば経つほど、他の相続人が登記手続に協力してくれない、必要な書類が散逸してしまっているといった理由で登記に時間や手間がかかってしまうことが考えられますので、早めに登記をするとよいでしょう。

③トラブルに巻き込まれてしまう

例えば、他の相続人が単独で不動産を取得したのにも関わらず、不動産を適切に管理していない場合、相続人であることを理由に近隣の住民から損害賠償請求をされてしまうなどといったトラブルに巻き込まれてしまう可能性があります。

登記がされていれば、自身は所有者ではないと反論することも可能です。

また、自身が相続した不動産がある場合、登記しないでいたために、他の相続人が相続分を勝手に売却してしまうといったことも可能になってしまいます。

5. 相続登記の方法

相続登記については、必要な書類を収集し、登記申請書を法務局へ提出することでできます。

必要な書類については、不動産を相続することとなった理由で異なりますが、例えば遺産分割により不動産を取得した場合の必要書類は以下のとおりです。

登記申請書は、法務省のホームページから書式をダウンロードできますので、必要事項を記載しましょう。

登記申請書と必要書類の準備が完了したら、登録免許税（収入印紙で納めることができます）を納付し、法務局に登記申請書と書類を提出すれば、手続完了です。

登記申請書について記載方法が不明などの場合、法務局に相談するなどして記載するとよいでしょう。

また、遺産分割協議書については、詳しくはこちらのコラムで解説していますので、ご確認ください。

遺産分割協議書の書き方を例文付きで解説｜ 作成のポイントは？注意点は？

6. 相続人申告登記とは？

以上のように、相続により不動産を取得した場合には、早めに登記をするとよいですが、遺産分割協議がなかなかまとまらない、他の相続人となかなか連絡が取れないといった理由から、相続登記をしたくてもできない場合があるでしょう。

そのような場合には、相続人申告登記をすることを検討するとよいでしょう。

相続人申告登記とは、期限内に相続登記をすることが難しい場合に、より簡易な手続で相続登記の義務を履行することができるように用意された手続です。

この手続は、web上でも申告でき、自身が登記上の所有者の相続人であることを期限内に申し出るのみで、相続登記の義務を履行したことになるという点が特徴です。

なお、あくまで相続登記の義務を履行するための手続であり、自身が土地の所有者であることを証明できる手続ではなく、不動産を売却したりする場合には別途登記が必要という点には、注意が必要です。

また、既に遺産分割が完了している場合には、その遺産分割の内容に従った相続登記をする義務がありますので、遺産分割に基づく相続登記の義務は、相続人申告登記で代えることはできません。

以下に、状況別の必要な手続をまとめましたので、参考にしてみてください。

状況	必要な手続
遺産分割が完了している	遺産分割の結果に応じた相続登記
当面遺産分割を行う予定がない	相続人申告登記 ＋遺産分割が完了した際には相続登記
遺産分割がまとまらない	相続人申告登記 ＋遺産分割が完了した際には相続登記
遺言により不動産を取得している	遺言の内容に応じた相続登記

7. まとめ

相続登記の義務化により、相続の際に注意すべき事項が増えました。

弁護士であれば、遺産分割がまとまらないといった場合の遺産分割協議のサポートから必要な手続のアドバイスまで、相続の手続を一貫してサポートできますので、お困りの場合は、問い合わせフォームよりお気軽にお問い合わせください。