住んでいた賃貸住宅を退去する際には、賃貸人（貸主）から退去費用を請求されます。
時には、それが不相当に高額だったり、賃借人（借主）が支払う必要のない費用まで含まれていることがあります。
そこで、本記事では、退去費用が高額な場合の対処法について解説します。
目次
1. 退去費用とは
マンションやアパートを借りて住んでいた場合、引っ越しなどを理由にその部屋を退去する際には、退去費用（原状回復費用）を請求されます。
これは、賃借人は、賃借物（借りていた物）に生じた損傷を原状（元の状態）に服する（戻す）義務を負うと定められているためです（民法第621条）。
これを「原状回復義務」といいます。
2. 賃借人が負担すべき範囲
賃借人が原状回復義務を負うとしても、賃貸していた住宅を完全に入居時の状態に戻さなければならないわけではありません。
経年変化に伴う損傷は賃貸人が負担するなど、賃貸人にも原状回復費用を負担すべき範囲があるからです。
賃貸人と賃借人のどちらが原状回復費用を負担すべきかについては、国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になります。
このガイドラインは、原状回復費用をどちらが負担すべきかで賃貸人と賃借人の間でトラブルになることを未然に防ぐために、国土交通省が判断の基準を示したものです。
法律と異なり強制力のあるものではありませんが、裁判実務上はこのガイドラインを元に判断がされています。
経年変化や通常損耗
原状回復ガイドラインでは、年数が経過することによる建物や設備の自然的な劣化や損耗（経年変化）や、賃借人の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）は、賃貸人の費用負担で原状回復すべきとされています。
経年変化や通常損耗は、賃貸借契約により当然に生じる劣化であり、賃料などでカバーすべきという考えによるものです。
例えば以下のようなものは、経年変化や通常損耗に該当します。
- 家具の設置による床、カーペットのへこみ
- フローリングのワックスがけ
- テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ
- 日照などの自然現象によるクロスの変色
- 壁に貼ったポスターや絵画の跡
- 破損していない網戸の張替え
- エアコンの内部洗浄
通常の使用を超える使用による損耗
これに対し、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような試用による損耗・棄損は、賃借人の費用負担で原状回復すべきとされています。
簡単にいうと、賃借人が通常の住まい方や使い方をしていたら発生しなかったものについては、賃借人の費用負担と考えるとよいでしょう。
例えば以下については、賃借人の負担になるとされています。
- 引っ越し作業で生じたひっかきキズ
- 落書き等による破損
- タバコ等のヤニ、臭い
- 壁等のくぎ穴、ネジ穴
- 飼育ペット等による柱等の傷、臭い
- 日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の損耗
- 鍵の紛失、破損による取替え
3. 原状回復費用負担を賃借人とする特約について
以上のとおり、賃貸人と賃借人がそれぞれ負担すべき範囲が定められていますが、賃貸借契約の際に、本来賃貸人が負担すべき原状回復費用を賃借人負担とする特約が付されていることがあります。
このような特約は、契約自由の原則（個人が契約を結ぶ際、どのような内容の契約を結ぶかは契約当事者が自由に決められるという原則）から認められるものとされますが、本来賃貸人が負担すべき費用を賃借人に負担させるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるとして、以下の要件を全て満たす場合にのみ有効であるとされています。
- 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的・合理的理由が存在すること
- 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
- 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
退去時に特約に基づいて原状回復費用を請求された場合には、上記の要件を満たしているかをよく確認して対応する必要があるでしょう。
例えば、「原状回復費用は賃借人の負担とする」という特約は、借主の負担する部分が明確ではなく、経年変化や通常損耗を全て賃借人の負担とすることはできないと判断される可能性があります。
4. 高額な原状回復費用を請求された場合の対処法
では、退去時に賃貸人から高額な原状回復費用を請求された場合にはどのように対処すればよいのでしょうか。
①費用の明細を確認する
まずは、賃貸人に請求し、費用の明細を出してもらうようにしましょう。
明細を確認しないと、何の費用にいくらかかるのかが分からず、自身が負担すべきか否かの判断ができません。
原状回復費用に疑問を感じた場合には、必ず明細を出してもらうようにしましょう。
②賃借人の負担すべき費用を確認する
明細を出してもらったら、経年変化や通常損耗など、賃借人が負担すべきではない費用が含まれていないかを確認しましょう。
この際、入居した住宅が新築物件ではない場合には、入居時にあった損耗や損傷の原状回復費用が含まれていないかと確認することも大切です。
入居時にあった傷かについては、後から確認することは難しいため、入居時にチェックリストを作成するなどして、物件の状況をよく確認しておくとよいでしょう。
また、上で述べたとおり、特約により本来賃貸人が負担すべき費用が賃貸人負担となっている場合もありますので、契約書に特約があるか、あったとして特約が有効といえるのかについても確認することが必要です。
③賃貸人との交渉
費用の明細を確認したうえで、賃借人が負担すべきではない費用が含まれている場合には、その部分の請求に応じられない旨を賃貸人に伝えましょう。
また、賃借人が負担すべき費用でも、費用が不相当に高額な場合には、自身で見積を取得して、請求されている費用が妥当ではないことを示すことも考えられます。
④交渉がまとまらない場合
賃貸人との交渉がまとまらない場合には、訴訟手続を利用することも考えられます。
例えば、少額訴訟手続では、60万円以下の金銭の支払いを求める訴えについて、原則として1回の審理で紛争を解決できるため、紛争の迅速な解決が期待できます。
また、民事調停では、調停委員会（裁判官又は調停官1名・調停委員2名）のあっせんのもと、賃貸人と賃借人が話し合いにて紛争の解決を目指すことができます。
さらに、弁護士会、司法書士会、行政書士会などが運営する仲裁センターでは、当事者間の紛争の処理を仲裁人の判断に委ねる「仲裁」という手続きも利用可能です。
5. まとめ
借りていた物件を退去する際に、原状回復費用についてトラブルが生じるケースは決して少なくありません。
原状回復費用をどちらが負担すべきかについては、国土交通省のガイドラインに従って判断ができますか、ガイドラインのどの部分に該当するかや、特約がある場合の有効性については、ご自身のみで判断することが難しい場合もあるでしょう。
本来支払う必要のない費用まで支払ってしまうことがないよう、慎重な判断が必要となることもありますので、判断がつかない場合には、弁護士に相談することをお勧めします。
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